【买卖不破租赁的有哪些例外】在房地产交易中，“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，指的是即使房屋所有权发生变更，原有的租赁合同仍然有效。这一原则旨在保护承租人的合法权益，避免因房屋出售而影响其正常居住或使用。然而，在实际操作中，也存在一些例外情况，使得“买卖不破租赁”原则无法适用。以下是对“买卖不破租赁的有哪些例外”的总结与归纳。
一、买卖不破租赁的例外情形总结
| 序号 | 例外情形 | 具体说明 |
| 1 | 租赁合同未依法登记备案 | 根据《民法典》相关规定，租赁合同若未办理登记备案，可能无法对抗善意第三人。 |
| 2 | 承租人明知房屋将被出售 | 若承租人在签订租赁合同时已知房屋即将出售，并且未提出异议，则可能失去对租赁权的保障。 |
| 3 | 租赁合同存在无效或可撤销情形 | 如合同内容违反法律强制性规定，或存在欺诈、胁迫等情形，租赁合同可能被认定为无效或可撤销。 |
| 4 | 买受人属于善意第三人 | 如果买受人在购买房屋时并不知晓租赁关系的存在，且支付了合理对价，法律可能会优先保护其权益。 |
| 5 | 租赁期限超过法定最长年限 | 我国法律规定租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此超出部分不受“买卖不破租赁”原则保护。 |
| 6 | 租赁合同约定“买卖不破租赁”条款无效 | 若租赁合同中关于“买卖不破租赁”的条款被法院或仲裁机构认定为无效，该条款不具约束力。 |
| 7 | 法院或行政机关依法解除租赁合同 | 在特定情况下，如租赁物涉及违法建设、拆迁等，法院或行政机关可依法解除租赁合同。 |
二、总结
“买卖不破租赁”是保障承租人权益的重要法律制度，但在实际应用中并非绝对适用。上述例外情形表明，租赁合同是否能够继续履行，取决于合同本身的合法性、登记备案情况、买卖双方的知情程度以及相关法律的规定。
在进行房屋买卖或租赁时，建议双方充分了解相关法律规定，必要时咨询专业律师，以避免因法律漏洞导致权益受损。
注： 本文内容基于《中华人民共和国民法典》及相关司法解释整理，具体案件应结合实际情况和当地司法实践判断。
